Airbnb nebo Booking? Majitelé investičních bytů často řeší, která platforma přinese více rezervací a vyšší výnos. Praxe ale ukazuje, že dobře fungující krátkodobý pronájem nestojí na výběru jednoho portálu. Pro dosažení vysoké obsazenosti je výhodné kombinovat více prodejních kanálů, aktivně řídit ceny a mít zvládnutý každodenní provoz. A právě tady se z údajně pasivního pronájmu stává regulovaná ubytovací služba, která vyžaduje podstatně více práce, než se na první pohled zdá.

Založit nabídku na Airbnb nebo Booking.com je snadné. Nafotíte byt, vytvoříte profil, nastavíte cenu a otevřete kalendář.

První rezervace může přijít poměrně rychle.

Právě tento okamžik někdy vytváří dojem, že krátkodobý pronájem je jednoduchým způsobem, jak z investičního bytu získat vyšší výnos.

Jenže zveřejněním inzerátu práce nekončí.

Teprve začíná.

Airbnb, nebo Booking? Pro Ostravu dává smysl využít oba

Airbnb a Booking oslovují částečně odlišné publikum.

Airbnb je silné u hostů, kteří cíleně hledají apartmán. Velkou roli zde hraje interiér, fotografie, hodnocení, vybavení a celkový charakter ubytování.

Booking.com funguje více jako velké tržiště. Host zadá Ostravu, termín a počet osob a vedle sebe porovnává hotely, penziony i apartmány.

Pro majitele kvalitního bytu je škoda vzdát se kteréhokoliv z těchto zdrojů poptávky.

Proto při profesionální správě není hlavní otázkou:

Airbnb, nebo Booking?

Mnohem důležitější je:

Jak využít Airbnb, Booking a další zdroje rezervací tak, aby byt vydělával maximum?

Proč více portálů pomáhá obsazenosti

Představme si modelový měsíc.

Z Airbnb přijde 10 obsazených nocí.

Booking přinese dalších 12.

Z dalších kanálů nebo přímých rezervací získáme dalších 5.

Výsledkem je:

27 obsazených nocí z 30 = 90% obsazenost

Právě kolem této úrovně se u dobře fungujících apartmánů v naší správě dokážeme pohybovat.

Neznamená to samozřejmě, že každý byt automaticky dosáhne 90% obsazenosti. Rozhoduje lokalita, dispozice, kvalita nemovitosti, sezóna, cena i samotná poptávka.

Ukazuje to ale, proč může být profesionální distribuce výrazně účinnější než jednoduché vystavení bytu na jednom portálu.

Vysoká obsazenost ale není všechno

Mít plný kalendář ještě neznamená mít dobře řízený apartmán.

Představme si dva stejné byty.

První má 90% obsazenost a průměrnou realizovanou cenu 1 700 Kč.

27 × 1 700 Kč = 45 900 Kč měsíčně.

Druhý má pouze 80% obsazenost, tedy 24 nocí, ale průměrnou cenu 2 200 Kč.

24 × 2 200 Kč = 52 800 Kč měsíčně.

Druhý apartmán je tři noci prázdnější, ale vydělá o 6 900 Kč měsíčně více.

Proto profesionální správa nemá jediný cíl – zaplnit kalendář.

Cílem je najít nejvýnosnější kombinaci obsazenosti a ceny za noc.

Jedna cena na celý rok nefunguje

Cena apartmánu by se měla průběžně měnit.

Běžné listopadové úterý má jinou hodnotu než víkend během významné kulturní nebo sportovní akce. Jinou cenu může mít noc prodávaná tři měsíce dopředu a jinou poslední volný pokoj na zítřek.

Profesionální cenotvorba proto sleduje například den v týdnu, sezónu, aktuální obsazenost, čas do příjezdu, délku pobytu, ceny konkurence a očekávanou poptávku.

Rozdíl může být překvapivě velký.

Pokud se při 27 obsazených nocích podaří zvýšit průměrnou realizovanou cenu pouze o 200 Kč, znamená to:

5 400 Kč měsíčně, tedy

64 800 Kč ročních tržeb navíc.

A právě tady začíná být rozdíl mezi pouhým "pronajímáním přes Booking" a profesionálním revenue managementem.

Majitel často ani nepozná, že prodává příliš levně

To je jeden z největších problémů samosprávy.

Pokud majitel nastaví noc za 1 900 Kč a host ji okamžitě rezervuje, vypadá všechno perfektně.

Jenže co když byla skutečná tržní cena daného termínu 2 900 Kč?

Apartmán je obsazený, takže žádný problém není na první pohled vidět.

Přesto majitel právě nechal 1 000 Kč na stole.

Pokud se něco podobného stane dvacetkrát za rok, rozdíl už není zanedbatelný.

Profesionální správce proto neřeší pouze:

"Je byt obsazený?"

Řeší především:

"Prodali jsme tuto noc za nejlepší dosažitelnou cenu?"

Airbnb a Booking současně znamenají synchronizaci

Jakmile je apartmán nabízen na více portálech, vzniká další problém.

Host právě rezervoval pátek až neděli přes Booking.

Stejný termín musí být okamžitě zablokovaný na Airbnb.

Jinak může stejný apartmán koupit druhý host.

Profesionální provoz proto využívá systémy pro správu rezervací a channel manager, který synchronizuje jednotlivé distribuční kanály.

Majitel jednoho bytu může některé procesy zvládat ručně.

S vysokou obsazeností však výrazně roste počet rezervací, změn, storen, zpráv a návazných úklidů.

A zároveň klesá prostor pro chybu.

A pak přichází realita provozu

Internetové platformy představují pouze obchodní část krátkodobého pronájmu.

Samotné ubytování je fyzická služba.

Host odjede dopoledne. Další přijíždí odpoledne.

Mezitím musí někdo apartmán zkontrolovat, uklidit, převléct postele, připravit ručníky, doplnit spotřební materiál a ověřit, zda předchozí host něco nepoškodil.

A pak zazvoní telefon.

Host nemůže najít schránku.

Nefunguje kód.

Vypadla Wi-Fi.

Předchozí host poškodil vybavení.

Nový host chce přijet o dvě hodiny dříve.

Úklid našel závadu těsně před příjezdem další rezervace.

Jednotlivě jde většinou o drobnosti. Při desítkách pobytů ročně se z nich ale stává každodenní provozní agenda.

A host, který stojí v sobotu večer před apartmánem, přirozeně nechce čekat do pondělí.

Devadesátiprocentní obsazenost znamená téměř nepřetržitý provoz

Vysoká obsazenost zní atraktivně – a ekonomicky atraktivní skutečně je.

Má ale také druhou stranu.

27 obsazených nocí měsíčně znamená velmi málo prostoru mezi jednotlivými hosty.

Čím úspěšnější apartmán je, tím více musí fungovat úklidy, prádlo, komunikace, cenotvorba, údržba a administrativa.

Paradoxně tak může nastat situace, kdy se majiteli podaří krátkodobý pronájem rozjet velmi dobře – a právě jeho úspěch mu začne zabírat stále více času.

A tím povinnosti teprve nekončí

Krátkodobé ubytování není z pohledu státu automaticky totéž jako klasický dlouhodobý pronájem.

Finanční správa dlouhodobě upozorňuje, že pravidelné poskytování krátkodobého ubytování prostřednictvím internetových platforem může mít charakter ubytovací služby a podnikatelské činnosti, nikoliv běžného nájmu. To má následně dopad na způsob zdanění i další povinnosti provozovatele.

Majitel proto nemůže automaticky vycházet z předpokladu:

"Je to můj byt, takže ho jen pronajímám."

Rozhodující je skutečný charakter činnosti.

Podnikání a daně

Pokud pravidelně poskytované ubytování naplňuje znaky podnikání, je potřeba mít odpovídajícím způsobem vyřešené podnikatelské oprávnění a daňový režim.

Finanční správa uvádí, že pokud jde o soustavnou výdělečnou činnost vykonávanou samostatně za účelem zisku, příjmy fyzické osoby mohou spadat mezi příjmy ze samostatné činnosti, nikoliv mezi klasické příjmy z nájmu.

To může mít následně dopad nejen na daň z příjmů, ale podle konkrétní situace také na související odvody.

Daňové nastavení proto doporučujeme vždy řešit podle konkrétní situace majitele s účetním nebo daňovým poradcem.

Překvapení jménem DPH

Další oblast začínající provozovatelé často přehlédnou.

I člověk, který není klasickým plátcem DPH, může při využívání zahraniční internetové platformy narazit na režim identifikované osoby k DPH.

Finanční správa upozorňuje, že při přijetí služby od zahraniční platformy – například služby související se servisním poplatkem – může osobě povinné k dani vzniknout povinnost přiznat DPH z této přijaté služby. Pokud není plátcem DPH, může právě kvůli tomu vzniknout povinnost registrace jako identifikovaná osoba.

To je typická ukázka povinnosti, kterou majitel při zakládání svého prvního Airbnb pravděpodobně vůbec neočekává.

V Ostravě musíte řešit také poplatek z pobytu

Provozovatel krátkodobého ubytování v Ostravě má povinnosti také vůči městu.

Aktuální sazba místního poplatku z pobytu činí 45 Kč za každý započatý den pobytu s výjimkou dne jeho počátku. Poskytovatel úplatného pobytu je plátcem a poplatek od hosta vybírá.

Provozovatel musí zahájení činnosti správci poplatku oznámit do 15 dnů. Následně vede potřebnou evidenci a poplatek odvádí nejpozději do 15 dnů po skončení kalendářního čtvrtletí.

Jedna částka 45 Kč samozřejmě není problém.

Administrativa při desítkách a stovkách pobytů už ale musí mít svůj systém.

Zahraniční host znamená další zákonnou agendu

A v Ostravě samozřejmě nebydlí pouze čeští hosté.

Ubytovatel musí oznámit ubytování cizince Policii České republiky do tří pracovních dnů po jeho ubytování. Pokud je ubytování předmětem podnikatelské činnosti, používá se pro elektronické oznámení systém UbyPort, je-li přístup zřízený a funkční.

Tím povinnost nekončí.

Ubytovatel musí vést domovní knihu s údaji o ubytovaných cizincích. Policie aktuálně uvádí také povinnost jejího uchování po dobu šesti let od posledního zápisu.

Z jednoduchého:

"Dobrý den, kód od apartmánu je 1234."

se tedy u zahraničního hosta stává také zákonná evidenční povinnost.

Osobní údaje hostů je potřeba chránit

S evidencí hostů souvisí další oblast – osobní údaje.

Provozovatel pracuje se jmény, kontaktními údaji, údaji o rezervacích a v některých případech s dalšími informacemi, jejichž zpracování vyžadují právní předpisy.

Je proto potřeba mít jasno v tom, jaké informace skutečně potřebujete, proč je zpracováváte, kdo k nim má přístup, jak jsou zabezpečené a jak dlouho mají být uchovávány.

Údaje hostů by neměly bez kontroly putovat mezi soukromým telefonem majitele, WhatsAppem, úklidovou službou a několika tabulkami.

Do hry vstupuje také samotný byt a dům

U konkrétní nemovitosti je potřeba ověřit, zda je zamýšlený způsob využití v souladu s příslušnými předpisy a podmínkami konkrétního objektu.

Praktickou otázkou je také fungování domu.

Hosté využívají společné chodby, výtahy, parkování a vstupy. Přijíždějí večer a někdy odjíždějí brzy ráno.

Profesionálně provozovaný apartmán proto potřebuje jasná pravidla pro hosty a procesy nastavené tak, aby provoz co nejméně obtěžoval ostatní obyvatele.

Špatně řízený apartmán může velmi rychle vytvořit problém se sousedy.

A jedna stížnost může majiteli zabrat více času než deset bezproblémových rezervací.

Pravidla se navíc vyvíjejí

Majitel, který si apartmán provozuje sám, musí sledovat nejen ceny a hosty, ale také změny pravidel.

Česká legislativa v posledních letech intenzivně řeší další regulaci krátkodobého ubytování a připravovaný systém eTurista, který má část evidenčních procesů centralizovat. Legislativní harmonogram se v průběhu přípravy měnil, takže je potřeba vždy vycházet z aktuálně účinných pravidel, nikoliv ze staršího článku nalezeného na internetu.

To je další rozdíl mezi dlouhodobým nájmem a aktivním provozováním krátkodobého ubytování.

Co tedy majitel ve skutečnosti musí řešit?

Teprve když všechno postavíme vedle sebe, je vidět skutečný rozsah práce.

Majitel, který si chce Airbnb a Booking spravovat sám, řeší:

• vytvoření a optimalizaci nabídek na Airbnb a Bookingu, fotografie a popisy;
• ceny na jednotlivé dny, sezónnost, akce a vývoj poptávky;
• synchronizaci kalendářů a prevenci dvojích rezervací;
• rezervace, změny, storna a komunikaci s hosty;
• check-in, check-out a podporu hostům během pobytu;
• úklidy, prádlo, spotřební materiál a kontrolu kvality;
• závady, škody a mimořádné situace;
• hodnocení a reputaci apartmánu;
• podnikatelské a daňové nastavení;
• případné povinnosti související s DPH;
• místní poplatek z pobytu a jeho evidenci;
• hlášení zahraničních hostů a domovní knihu;
• ochranu osobních údajů;
• průběžné sledování změn legislativy a místních pravidel.

To už není pasivní pronájem nemovitosti.

Je to malý ubytovací provoz.

Vyplatí se Airbnb a Booking spravovat svépomocí?

U jednoho bytu to samozřejmě možné je.

Pokud majitel bydlí poblíž, má dostatek času, chce se naučit cenotvorbu a rezervační systémy, nevadí mu komunikovat s hosty večer a o víkendech, dokáže koordinovat úklidy a zároveň si správně zajistí administrativní povinnosti, může vlastní správa fungovat.

Jen je dobré si správně pojmenovat, co tím získává.

Nešetří náklady na správu zadarmo. Nahrazuje profesionálního správce vlastní prací.

A potom je potřeba spočítat hodnotu této práce.

"Když si to budu dělat sám, ušetřím provizi"

To je nejčastější argument.

Jenže provize profesionální správy je vidět. Ostatní náklady vlastní správy jsou mnohem méně nápadné.

Kolik stojí deset neobsazených nocí?

Kolik stojí víkend prodaný o 800 Kč za noc levněji?

Kolik stojí špatná recenze?

Kolik stojí hodina majitele strávená večer komunikací s hostem?

Kolik stojí hledání náhradního úklidu v sobotu?

A kolik stojí chyba v administrativě?

Proto bychom profesionální správu neporovnávali s variantou:

správa za provizi vs. vlastní správa zdarma.

Správnější srovnání je:

profesionálně řízený výnos vs. výnos po započtení času, nákladů a rizik vlastní správy.

Rozdíl ve výnosu může být větší než cena správy

Představme si modelový 2+kk.

Majitel při vlastní správě dosahuje průměrné ceny 1 900 Kč a obsazenosti 70 %, tedy přibližně 21 nocí měsíčně.

Jeho hrubá měsíční tržba je:

21 × 1 900 Kč = 39 900 Kč.

Nyní model profesionálně řízeného apartmánu s průměrnou cenou 2 200 Kč a obsazeností 90 %, tedy 27 nocí:

27 × 2 200 Kč = 59 400 Kč.

Rozdíl:

19 500 Kč měsíčně

a teoreticky až:

234 000 Kč ročně v hrubých tržbách.

Jde o ilustrativní model, nikoliv garanci výsledku konkrétní nemovitosti.

Ukazuje ale důležitý princip:

Nejdražší správa nemusí být ta, za kterou platíte. Nejdražší může být ta, která nechává část potenciálu bytu nevyužitou.

Majitel investičního bytu nemusí být hoteliér

A právě tady podle nás leží hlavní smysl profesionální správy.

Majitel investoval do nemovitosti.

Nemusí proto automaticky investovat také stovky hodin svého času do provozování ubytovací služby.

Nemusí se učit Booking, Airbnb, channel manager, dynamickou cenotvorbu, komunikaci s hosty, organizaci úklidů a administrativní procesy jen proto, aby jeho byt mohl vydělávat prostřednictvím krátkodobého ubytování.

Může zůstat tím, čím původně chtěl být:

majitelem investiční nemovitosti.

BNB Ostrava: vy vlastníte byt, my řešíme jeho provoz

Smyslem profesionální správy BNB Ostrava není pouze odpovídat hostům a objednávat úklid.

Cílem je řídit apartmán jako výnosový produkt.

To znamená pracovat s jeho prezentací, cenou, obsazeností, distribucí přes rezervační portály, komunikací s hosty a každodenním provozem tak, aby majitel nemusel vytvářet vlastní malou ubytovací firmu.

Vy vlastníte nemovitost. My řešíme její krátkodobý provoz.

A právě tak podle nás dává investiční byt největší smysl.

Máte byt v Ostravě? Nejdříve zjistěte, kolik může vydělávat

Pokud vlastníte byt v Ostravě a uvažujete o Airbnb nebo Bookingu, nemusíte nejprve zakládat účty, studovat ceníky ani zkoušet několik měsíců provozovat apartmán sami.

Začněte čísly.

Pošlete nám lokalitu nebo adresu bytu, dispozici, přibližnou velikost a několik fotografií.

Podíváme se na nemovitost a připravíme orientační pohled na její potenciál pro krátkodobé ubytování.

Pokud bude krátkodobý pronájem dávat ekonomický smysl, BNB Ostrava může převzít jeho profesionální správu.

Vy tak nemusíte řešit každou další rezervaci.

Můžete řešit to, kvůli čemu jste investiční byt pravděpodobně kupovali:

jeho výnos.