IOA Stay: profesionální správa Airbnb a krátkodobých pronájmů

Krátkodobý pronájem už dávno není jen o vystavení bytu na Airbnb a předání klíčů hostům. S rostoucí konkurencí se z něj stává obor, ve kterém rozhoduje profesionální prezentace, správně nastavená cena, rychlá komunikace s hosty i každodenní provoz. Právě na komplexní správu apartmánů a nemovitostí se zaměřuje česká značka IOA Stay.

Z krátkodobého pronájmu se stává profesionální obor

Ještě před několika lety mohl majitel atraktivního bytu vytvořit nabídku na Airbnb nebo Booking.com, nastavit cenu a čekat na rezervace.

Dnes je situace podstatně složitější.

Hosté porovnávají desítky nabídek, očekávají profesionální fotografie, rychlou komunikaci, bezproblémový check-in, perfektně připravený apartmán a vysoký standard služeb. Současně se ceny ubytování mění podle sezony, dne v týdnu, místních akcí i aktuální poptávky.

Majitel nemovitosti tak ve skutečnosti neprovozuje pouze "pronájem bytu". Provozuje malý ubytovací byznys.

A právě zde vzniká prostor pro profesionální společnosti zabývající se správou krátkodobých pronájmů.

IOA Stay: správa apartmánů bez každodenních starostí majitele

Jedním z hráčů na tomto trhu je IOA Stay, značka zaměřená na profesionální správu bytů, apartmánů a dalších nemovitostí určených ke krátkodobému pronájmu.

Její model vychází z jednoduchého principu: majitel vlastní nemovitost, zatímco každodenní provoz přebírá profesionální správce.

IOA Stay se stará o celý proces – od přípravy nemovitosti přes vytvoření nabídky a cenotvorbu až po komunikaci s hosty, organizaci úklidů a průběžnou optimalizaci výsledků.

Majitel tak nemusí řešit každou rezervaci, změnu příjezdu ani provozní problém.

Nestačí být pouze na Airbnb

Jednou z častých chyb majitelů je přílišná závislost na jedné rezervační platformě.

Profesionální správa krátkodobého pronájmu proto pracuje s více distribučními kanály. Vedle Airbnb může jít například o Booking.com a další zdroje rezervací.

Cílem není pouze získat co největší počet rezervací.

Důležitá je především kombinace obsazenosti a dosažené ceny za noc, která ve výsledku rozhoduje o ekonomice celé nemovitosti.

Cena apartmánu by se měla průběžně měnit

Významnou roli proto hraje takzvaný revenue management neboli dynamické řízení cen.

Cena jedné noci nemusí být stejná v pondělí a v sobotu. Jinou hodnotu může mít apartmán během běžného listopadového týdne a jinou během významného koncertu, veletrhu, sportovní události nebo období vysoké turistické poptávky.

Profesionální správa apartmánu proto sleduje vývoj trhu a ceny průběžně upravuje.

Právě tato část správy může rozhodovat o tom, zda nemovitost pouze "slušně funguje", nebo zda skutečně využívá svůj výnosový potenciál.

Rozhoduje už příprava samotného bytu

IOA Stay se nezaměřuje pouze na již fungující apartmány.

Součástí služby může být také příprava nemovitosti pro krátkodobý pronájem, její vybavení, styling a nastavení provozního konceptu.

To je důležitější, než se může na první pohled zdát.

Byt připravovaný pro vlastní bydlení má totiž jiné požadavky než apartmán, kterým během roku projdou desítky nebo stovky hostů.

Vybavení musí dobře vypadat na fotografiích, být praktické, snadno udržovatelné a zároveň dostatečně odolné pro intenzivní provoz.

Dobře navržený apartmán tak začíná vydělávat ještě před první rezervací – správným rozhodnutím o jeho dispozici, vybavení a prezentaci.

Praha, Brno a Ostrava mají rozdílné hosty

IOA Stay působí na českém trhu se zaměřením především na Prahu, Brno a Ostravu.

Každé z těchto měst přitom představuje odlišný trh.

Správa Airbnb a apartmánů v Praze

Praha patří mezi nejsilnější turistické destinace ve střední Evropě. Vedle zahraničních turistů zde poptávku vytvářejí obchodní cestující, kongresy, kulturní akce nebo dlouhodobější zahraniční pobyty.

U dobře umístěných nemovitostí proto může být krátkodobý pronájem zajímavou alternativou ke klasickému dlouhodobému nájmu.

Krátkodobé pronájmy v Brně

Brno kombinuje turistickou, firemní a veletržní klientelu.

Významnou část poptávky tvoří pracovní cesty, návštěvníci veletrhů a konferencí, univerzitní prostředí nebo lidé přijíždějící za konkrétními akcemi.

Právě zde může mít aktivní práce s cenou podle aktuální poptávky výrazný význam.

Správa apartmánů v Ostravě

Také Ostrava se postupně mění z trhu spojovaného především s pracovními pobyty na destinaci s výraznou eventovou a turistickou poptávkou.

Colours of Ostrava, Beats for Love, sportovní události, koncerty, kongresy nebo návštěvníci Dolních Vítkovic dokážou v určitých termínech zásadně změnit poptávku po ubytování.

IOA Stay uvádí, že u vlastního spravovaného portfolia v Ostravě dosahuje v některých případech obsazenosti kolem 90 %. Výsledek konkrétní nemovitosti se však vždy odvíjí od lokality, standardu, ceny, sezony a dalších faktorů.

Nejde jen o rezervace. Host hodnotí celý pobyt

Úspěšnost krátkodobého pronájmu ovlivňují také recenze.

Host nehodnotí pouze samotný byt. Hodnotí celý proces – komunikaci před příjezdem, jednoduchost check-inu, čistotu, vybavení, rychlost řešení problémů i informace před odjezdem.

Jedna provozní chyba proto může ovlivnit hodnocení apartmánu a následně i jeho budoucí výkon.

Profesionální správce se tak stále více podobá provozovateli malého hotelu než klasickému správci nemovitostí.

Pro koho dává profesionální správa nemovitosti smysl?

Typickým klientem podobných služeb je investor nebo majitel bytu, který chce využít potenciál krátkodobého pronájmu, ale nechce se osobně věnovat každodennímu provozu.

Může jít také o majitele žijícího v jiném městě či zahraničí nebo investora s několika nemovitostmi.

Samostatnou skupinu představují lidé, kteří teprve nemovitost kupují a chtějí už před koupí posoudit její potenciál pro krátkodobé ubytování.

Právě v takovém případě může být důležité propojit výběr nemovitosti, její přípravu, cenovou strategii a následnou správu do jednoho systému.

Krátkodobý pronájem není pasivní příjem. Profesionálně spravovaný už se mu ale může přiblížit

Představa, že stačí koupit byt, umístit jej na Airbnb a každý měsíc pouze sledovat příchozí platby, je dnes vzdálená realitě.

Za úspěšným apartmánem stojí desítky drobných procesů – cenotvorba, distribuce, komunikace, úklid, prádlo, kontroly, opravy, hodnocení hostů i řešení nečekaných situací.

Pro samotného vlastníka tedy krátkodobý pronájem často pasivním příjmem není.

Pokud však každodenní provoz převezme profesionální správce, role majitele se může výrazně změnit.

A právě na tomto principu staví IOA Stay svůj model: nemovitost zůstává majetkem vlastníka, zatímco její každodenní provoz, prezentaci a optimalizaci přebírá specializovaný tým.

Profesionalizace trhu bude pokračovat

Český trh krátkodobých pronájmů se postupně přibližuje klasickému hotelnictví.

Nestačí mít dobrou adresu. Stále více rozhodují data, kvalita prezentace, cenová strategie a provozní disciplína.

Pro majitele nemovitostí to znamená také změnu způsobu uvažování.

Otázka už nemusí znít pouze: "Za kolik svůj byt pronajmu?"

Stále častěji zní:

"Jaký výnos může moje nemovitost dlouhodobě vytvářet, pokud bude profesionálně připravená a řízená?"

A právě na tuto otázku se snaží odpovídat společnosti, jako je IOA Stay.