Kolik stojí profesionální správa Airbnb a Booking v Ostravě?
Správa Airbnb a Booking v Ostravě se obvykle oceňuje procentem z tržeb za ubytování, případně individuální měsíční odměnou. Výsledná cena závisí na rozsahu služeb, velikosti nemovitosti, počtu rezervací a způsobu rozdělení provozních nákladů. Pro majitele bytu je přitom důležitější čistý výnos než samotná výše provize správce.
Profesionální správa krátkodobého pronájmu umožňuje majitelům nemovitostí využívat Airbnb a Booking.com bez každodenní komunikace s hosty, řešení rezervací, úklidů nebo provozních problémů. Aby se však taková spolupráce skutečně vyplatila, je potřeba rozumět její ekonomice.
Jak se počítá cena profesionální správy apartmánu?
Na trhu existuje několik modelů spolupráce mezi vlastníkem nemovitosti a správcovskou společností.
Procentuální provize z tržeb
Správce dostává předem sjednané procento z příjmů za ubytování. Pro ilustraci lze počítat například s provizí 20 % nebo 25 %. Nejde o ověřený ceník BNB Ostrava ani o závazné sazby pro ostravský trh, ale o modelové varianty pro porovnání.
Při procentuální odměně jsou příjmy správce částečně navázány na výsledky ubytování. Důležité však je, zda se procento počítá z hrubých tržeb, z částky po odečtení provizí rezervačních portálů nebo z jiného smluvně stanoveného základu.
Fixní měsíční odměna
Druhou možností je pevná měsíční částka za správu nemovitosti. Tento model nabízí předvídatelné náklady, ale majitel musí věnovat pozornost tomu, které služby jsou součástí paušálu a které se účtují samostatně.
Individuální model spolupráce
U některých nemovitostí může být vhodná kombinace základní odměny a výkonnostní složky. Konkrétní podmínky by měly odpovídat velikosti apartmánu, očekávanému provozu a rozsahu odpovědnosti správce.
Co zahrnuje profesionální správa Airbnb a Booking?
Rozsah služeb se mezi jednotlivými společnostmi liší. Kompletní správa krátkodobého pronájmu může zahrnovat:
Vytvoření a optimalizaci nabídky na Airbnb a Booking.com.
Správu rezervačních kalendářů a prevenci dvojitých rezervací.
Průběžnou cenotvorbu podle poptávky, sezóny a událostí v Ostravě.
Komunikaci s hosty před příjezdem, během pobytu i po odjezdu.
Organizaci check-inu a check-outu.
Koordinaci úklidu, praní a výměny ložního prádla.
Kontrolu stavu apartmánu a řešení běžných provozních závad.
Práci s recenzemi a hodnocením hostů.
Pravidelné vyúčtování tržeb a nákladů majiteli.
Ne všechny společnosti poskytují tyto činnosti za jednu cenu. Proto by měl vlastník před podpisem smlouvy požadovat přesný seznam zahrnutých služeb.
Jaké další náklady musí majitel apartmánu zaplatit?
Cena správce není jediným nákladem krátkodobého pronájmu. Při výpočtu čistého výnosu je nutné zohlednit také poplatky rezervačních platforem, energie, úklid, prádlo, spotřební materiál, údržbu a případné financování nemovitosti.
Poplatky Airbnb a Booking.com
Airbnb používá různé modely servisních poplatků. U modelu, kdy celý poplatek hradí hostitel, činí standardní sazba pro většinu hostitelů 15,5 %. U některých rezervací mohou platit odlišné podmínky.
Booking.com stanovuje konkrétní provizi při registraci ubytování a podle smluvních podmínek konkrétního zařízení.
Tyto poplatky jsou odlišné od odměny externího správce a v kalkulaci musí být uvedeny samostatně.
Kolik majiteli skutečně zůstane? Modelový příklad
Uvažujme byt v Ostravě s průměrnou realizovanou cenou 1 800 Kč za obsazenou noc. Následující příklad počítá s třicetidenním měsícem a 60% obsazeností.
Položka Měsíčně
Obsazené noci 18
Hrubé tržby z ubytování 32 400 Kč
Modelový poplatek platformy 15,5 % −5 022 Kč
Modelová odměna správce 20 % z hrubých tržeb −6 480 Kč
Energie, internet a služby −3 500 Kč
Úklid a prádlo – náklad vlastníka −3 000 Kč
Spotřební materiál −600 Kč
Rezerva na údržbu a opotřebení −1 000 Kč
Modelový provozní výsledek 12 798 Kč
Tento výsledek je pouze ilustrativní. Nezahrnuje případnou DPH, daně z příjmů, splátky úvěru, pojištění, všechny vlastnické náklady ani mimořádné opravy. Model rovněž předpokládá, že náklady na úklid nese vlastník; při jiném způsobu účtování by se kalkulace změnila.
Jak výsledek ovlivňuje obsazenost?
Při stejné ceně 1 800 Kč za noc může hrubá měsíční tržba v třicetidenním měsíci vypadat následovně:
Obsazenost Prodané noci Hrubá tržba
40 % 12 21 600 Kč
50 % 15 27 000 Kč
60 % 18 32 400 Kč
70 % 21 37 800 Kč
80 % 24 43 200 Kč
Zvýšení obsazenosti však nemusí automaticky znamenat vyšší zisk. Pokud je dosaženo výrazným snížením ceny za noc nebo roste počet krátkých pobytů s nákladnými úklidy, může být ekonomický přínos menší, než naznačují samotné tržby.
Proč se náklady na správu liší podle nemovitosti?
Byt 1+kk v centru Ostravy může mít jiné provozní nároky než větší apartmán pro rodiny nebo pracovní skupiny.
Výslednou náročnost správy ovlivňuje například počet lůžek, četnost střídání hostů, technický stav nemovitosti, přístup do objektu, možnost parkování a požadovaná úroveň služeb.
Významnou roli hraje také lokalita. Apartmán v Moravské Ostravě může oslovovat jiný typ hostů než nemovitost v Porubě nebo Třebovicích. Rozdíly v poptávce je proto vhodné posuzovat podle konkrétního bytu, nikoli pouze podle názvu městské části.
Vyplatí se profesionální správa, nebo vlastní provoz?
Vlastní správa umožňuje majiteli ušetřit odměnu externí společnosti, ale přenáší na něj časovou náročnost a odpovědnost za provoz.
Při profesionální správě majitel platí za převzetí sjednaných činností, organizační zajištění a odborné řízení ubytování.
Ekonomické rozhodnutí by proto mělo vycházet ze tří otázek:
Jakého čistého výnosu dosáhne byt při vlastní správě?
Jakého čistého výnosu lze realisticky dosáhnout při profesionální správě?
Kolik času, práce a provozních rizik majitel předáním správy ušetří?
Profesionální správa nemusí vždy přinést vyšší čistý finanční výnos. Může však být vhodná pro vlastníky, kteří nechtějí nebo nemohou každodenní provoz osobně zajišťovat.
Jak vybrat správce Airbnb a Booking v Ostravě?
Při porovnávání nabídek je vhodné ověřit především způsob výpočtu odměny, rozsah služeb, odpovědnost za škody, pravidla vyúčtování, přístup k rezervacím a podmínky ukončení spolupráce.
Důležitá je také transparentnost. Majitel by měl mít možnost zjistit, jaké tržby jeho nemovitost generuje, jaké náklady vznikají a jaká částka mu po vyúčtování skutečně zůstává.
Nejčastější otázky
Kolik procent si bere správce Airbnb?
Výše odměny závisí na konkrétní nabídce a rozsahu služeb. Pro porovnání lze modelovat například sazby 15–25 %, ale skutečnou cenu je nutné ověřit u vybraného správce.
Platí majitel zvlášť provizi Booking.com?
Záleží na smlouvě se správcem. Poplatek rezervační platformy a odměna správce představují dvě různé nákladové položky, i když mohou být ve vyúčtování zpracovány společně.
Je úklid apartmánu zahrnutý v ceně správy?
Někdy ano, jindy se účtuje samostatně nebo je přenášen na hosta. Rozhodující jsou konkrétní smluvní podmínky.
Může majitel byt sám využívat?
Možnost vlastního pobytu a blokování termínů závisí na dohodě se správcem a na nastaveném modelu spolupráce.
Jak poznám, že se profesionální správa vyplatí?
Porovnáním očekávaného čistého výsledku při vlastní a externí správě, včetně všech provozních nákladů a časové náročnosti.
Profesionální správa investičních bytů v Ostravě – BNB Ostrava
BNB Ostrava se věnuje provozu apartmánů a krátkodobému ubytování v Ostravě. Zkušenosti s rezervačními platformami, komunikací s hosty a každodenním provozem představují důležitý základ pro posouzení možností konkrétní nemovitosti.
Pokud vlastníte investiční byt v Ostravě a zvažujete jeho pronájem prostřednictvím Airbnb nebo Booking.com, je vhodné nejprve vyhodnotit lokalitu, technický stav, očekávanou obsazenost a kompletní náklady.
Kontaktujte BNB Ostrava a informujte se o možnostech spolupráce a individuálního posouzení vašeho bytu.