Krátkodobý pronájem dokáže z běžného investičního bytu vytvořit výrazně výnosnější aktivum než klasický dlouhodobý nájem. Rozhodující ale není pouze cena za noc. O výsledku rozhoduje obsazenost, lokalita, kvalita apartmánu a především způsob, jakým je nabídka řízena. Jak tedy může ekonomika krátkodobého pronájmu v Ostravě skutečně vypadat?

Na první pohled je výpočet jednoduchý. Vezmete cenu za noc, vynásobíte ji počtem dní a získáte měsíční tržbu.

V praxi takto krátkodobé ubytování nefunguje.

Ceny se mění podle dne v týdnu, sezóny, aktuální poptávky i akcí ve městě. Některé termíny se prodávají výrazně dráž než jiné. A zásadní roli hraje obsazenost.

Právě schopnost kombinovat vysokou obsazenost s dobrou průměrnou cenou za noc rozhoduje o tom, zda bude krátkodobý pronájem pouze alternativou ke klasickému nájmu, nebo skutečně zajímavou investicí.

Ostrava má pro krátkodobé ubytování zajímavé podmínky

Ostrava už dávno není městem, do kterého lidé přijíždějí pouze za prací.

Poptávku po krátkodobém ubytování vytvářejí pracovní a obchodní cesty, návštěvy rodin, univerzity a nemocnice, kulturní a sportovní akce, koncerty, festivaly i turistika.

Významnou roli hrají také velké události, během kterých může poptávka po kvalitním ubytování krátkodobě výrazně vzrůst.

Podle dat analytické společnosti AirDNA dosahuje ostravský trh krátkodobého ubytování průměrné obsazenosti kolem 53 % a průměrné ceny za obsazenou noc 78 USD. AirDNA současně hodnotí ostravský trh skóre 89 ze 100.

Tržní průměr ale zahrnuje prakticky všechno – od profesionálně připravených apartmánů až po nabídky se slabou prezentací, nízkým počtem recenzí nebo pasivně nastavenou cenou.

A právě zde vzniká prostor pro profesionální správu.

Co dokáže dobře řízený apartmán?

U dobře fungujících apartmánů v naší správě dokážeme pracovat s obsazeností kolem 90 %.

To představuje přibližně 27 obsazených nocí z třiceti za měsíc.

Samotná vysoká obsazenost však není cílem. Pokud jí majitel dosáhne pouze tím, že nastaví příliš nízkou cenu, nechává část potenciálního výnosu nevyužitou.

Klíčovým ukazatelem je proto kombinace dvou čísel:

obsazenost × průměrná realizovaná cena za noc.

Podívejme se na tři modelové příklady.

Model 1: Menší apartmán 1+kk

Začněme menším, dobře připraveným bytem vhodným především pro jednu až dvě osoby.

Předpokládejme:

průměrnou realizovanou cenu 1 800 Kč za noc
obsazenost 90 %
27 prodaných nocí měsíčně

Výpočet je jednoduchý:

27 × 1 800 Kč = 48 600 Kč

Takový apartmán by v modelovém scénáři vytvořil:

48 600 Kč měsíčně

583 200 Kč ročně

Jde o tržbu před odečtením nákladů, nikoliv o čistý zisk majitele.

Model 2: Kvalitní 2+kk

Dispozice 2+kk je pro krátkodobý pronájem zajímavá svou univerzálností. Může vyhovovat páru, obchodním cestujícím, menší rodině i dvěma kolegům na pracovní cestě.

U kvalitně vybaveného bytu v dobré lokalitě použijme následující model:

průměrná realizovaná cena 2 200 Kč za noc
obsazenost 90 %
27 prodaných nocí měsíčně

Výsledek:

27 × 2 200 Kč = 59 400 Kč

Modelová tržba tedy činí:

59 400 Kč měsíčně

712 800 Kč ročně

Právě u této kategorie začíná být rozdíl mezi krátkodobým a dlouhodobým pronájmem velmi dobře viditelný.

Model 3: Větší apartmán pro 4 až 6 hostů

Větší apartmány mohou těžit z jiné cenové logiky.

Pokud mají dostatek skutečně pohodlných lůžek, dobré vybavení, parkování a vhodnou lokalitu, dokážou oslovit rodiny, skupiny hostů nebo pracovní týmy.

Modelově počítejme:

průměrnou realizovanou cenu 2 900 Kč za noc
obsazenost 90 %
27 prodaných nocí měsíčně

Výpočet:

27 × 2 900 Kč = 78 300 Kč

To odpovídá:

78 300 Kč měsíčně

939 600 Kč ročně

V mimořádně silných termínech může být dosažená cena za noc vyšší. Naopak v období nižší poptávky je často výhodnější cenu upravit a chránit obsazenost.

Jak vypadají modely vedle sebe?

Typ apartmánu Průměrná cena za noc Modelová obsazenost Měsíční tržba Roční tržba
1+kk 1 800 Kč 90 % 48 600 Kč 583 200 Kč
2+kk 2 200 Kč 90 % 59 400 Kč 712 800 Kč
4–6 hostů 2 900 Kč 90 % 78 300 Kč 939 600 Kč

Výpočty jsou modelové. Částky představují hrubé tržby před odečtením provozních nákladů a nejsou garancí budoucího výnosu. Skutečný výsledek závisí zejména na konkrétní nemovitosti, lokalitě, kvalitě nabídky, sezóně a cenotvorbě.

Tržba není zisk. S čím musí majitel počítat?

Porovnávat například 15 000 Kč dlouhodobého nájemného s 59 400 Kč tržby z krátkodobého ubytování bez dalšího vysvětlení by nebylo korektní.

Krátkodobé ubytování má vyšší provozní náklady.

Majitel musí počítat zejména s provizemi rezervačních portálů, energiemi a internetem, úklidem, praním a obměnou prádla, spotřebním materiálem, drobnými opravami a údržbou. Pokud nechce provoz zajišťovat sám, přibývá také cena profesionální správy.

Na druhou stranu právě výrazně vyšší potenciální tržba vytváří prostor, ze kterého je možné tyto náklady hradit.

Proto je při rozhodování potřeba porovnávat čistou ekonomiku obou variant, nikoliv pouze dvě čísla vytržená z kontextu.

Krátkodobý versus dlouhodobý pronájem

Ukažme si rozdíl na jednoduchém modelu 2+kk.

Při dlouhodobém pronájmu může byt přinášet například 15 000 Kč měsíčního nájemného.

Ročně je to:

180 000 Kč.

Náš model krátkodobého pronájmu při 90% obsazenosti a průměrné realizované ceně 2 200 Kč počítá s:

59 400 Kč měsíční tržbou, tedy 712 800 Kč ročně.

Rozdíl v hrubých tržbách tak v modelovém příkladu činí:

532 800 Kč za rok

To samozřejmě neznamená, že tento rozdíl celý skončí majiteli na účtu. Krátkodobý provoz je nákladnější.

Ukazuje to ale, jak velký ekonomický prostor může mezi oběma způsoby využití stejné nemovitosti vzniknout.

Vysoká obsazenost ještě neznamená maximální výnos

Jednou z nejčastějších chyb při krátkodobém pronájmu je snaha mít za každou cenu plný kalendář.

Představme si dva stejné byty.

První prodá 27 nocí za průměrných 1 700 Kč.

Jeho tržba bude:

45 900 Kč.

Druhý prodá pouze 24 nocí, ale za průměrných 2 200 Kč.

Jeho tržba bude:

52 800 Kč.

Přestože je druhý byt o tři noci méně obsazený, vytvoří o 6 900 Kč vyšší měsíční tržbu.

Za rok může rozdíl představovat:

82 800 Kč

Proto není naším cílem mít za každou cenu 100% obsazenost.

Cílem je maximalizovat výnos nemovitosti.

Každá stokoruna v ceně za noc se počítá

Při vysoké obsazenosti má i relativně malá změna průměrné ceny výrazný dopad.

Pokud prodáme 27 nocí měsíčně a dokážeme zvýšit průměrnou realizovanou cenu pouze o 100 Kč, znamená to:

27 × 100 Kč = 2 700 Kč měsíčně navíc.

Za rok:

32 400 Kč dodatečné tržby

Zvýšení průměrné ceny o 300 Kč už při stejné obsazenosti představuje:

97 200 Kč ročně navíc.

A právě proto je profesionální cenotvorba tak důležitá.

Proč jedna cena na celý rok nefunguje

Hodnota jedné noci v apartmánu není konstantní.

Úterý v klidném období může mít úplně jinou hodnotu než pátek během velkého koncertu, sportovní akce nebo festivalu.

Profesionálně řízený apartmán proto nemá jednu cenu, která se nastaví v lednu a zůstane stejná do prosince.

Cena se průběžně přizpůsobuje poptávce.

Sleduje se den v týdnu, sezóna, aktuální obsazenost, čas zbývající do příjezdu, délka pobytu, ceny srovnatelných apartmánů i významné události v Ostravě.

Někdy je správným rozhodnutím cenu zvýšit. Jindy ji naopak včas snížit a prodat noc, která by jinak zůstala prázdná.

Neprodanou noc už totiž zítra prodat nelze.

O výsledku nerozhoduje jen lokalita

Dobrá adresa je výhoda, ale sama o sobě vysoký výnos nezajistí.

Host se rozhoduje podle celého balíčku.

Důležitá je kvalita interiéru, fotografie, hodnocení předchozích hostů, čistota, pohodlná postel, možnost parkování, vybavení kuchyně, Wi-Fi, jednoduchý check-in i rychlost komunikace.

Významnou roli hraje také prezentace na Airbnb a Bookingu.

Dva téměř identické byty ve stejném domě proto mohou mít velmi rozdílné výsledky.

Z bytu se stává malý ubytovací provoz

To je možná největší rozdíl proti dlouhodobému pronájmu.

U klasického nájmu najdete nájemce, podepíšete smlouvu a následně řešíte provoz nemovitosti relativně málo.

Krátkodobý pronájem funguje jinak.

Je potřeba pracovat s rezervacemi, cenami, komunikací s hosty, check-inem, úklidy, prádlem, hodnocením, případnými závadami a průběžnou optimalizací nabídky.

Majitel si samozřejmě může všechno dělat sám.

Otázkou ale je, kolik stojí jeho čas a zda dokáže dosáhnout stejného výsledku jako profesionálně řízený apartmán.

Kdy dává krátkodobý pronájem největší smysl?

Ne každý byt je automaticky vhodným kandidátem.

Nejzajímavější bývají nemovitosti, u kterých se spojí dobrá lokalita, vhodná dispozice, atraktivní prezentace a možnost efektivního provozu.

Někdy může být skvělým produktem malé 1+kk. Jindy má mnohem větší potenciál prostorné 2+kk nebo apartmán schopný pohodlně ubytovat čtyři až šest osob.

Proto není ideální začínat otázkou:

"Kolik vydělává Airbnb v Ostravě?"

Lepší otázka zní:

Kolik může vydělávat právě váš byt?

Na tu už se dá odpovědět mnohem přesněji.

Potřebujeme znát lokalitu, dispozici, velikost, stav a vybavení bytu, počet hostů, které lze komfortně ubytovat, možnosti parkování a několik dalších parametrů.

Teprve potom lze sestavit realistický model očekávané ceny, obsazenosti, tržeb a provozních nákladů.

Máte byt v Ostravě? Nechte si spočítat jeho potenciál

Pokud vlastníte byt v Ostravě a přemýšlíte, zda jej pronajímat dlouhodobě, nebo využít Airbnb a Booking, rádi se na něj podíváme.

Pošlete nám adresu nebo lokalitu, dispozici, velikost a několik fotografií.

Na základě konkrétní nemovitosti vám připravíme orientační model potenciálu krátkodobého pronájmu.

Pokud vám bude ekonomika dávat smysl, BNB Ostrava může převzít kompletní správu apartmánu – od jeho prezentace a cenotvorby přes rezervace a komunikaci s hosty až po úklid a každodenní provoz.

Protože u investičního bytu nakonec nerozhoduje, kolik stojí jedna noc.

Rozhoduje, kolik dokáže nemovitost vydělat za celý rok.